Phỏng vấn ý kiến chuyên gia bất động sản tại Hà Nội

Đăng bởi Huy Hoàng

04/06/2023 08:07

Anh Phạm Hoàng Giang hiện là Trưởng phòng kinh doanh tại 1 trong top 5 những sàn bất động sản uy tín nhất hiện nay – chia sẻ về thị trường bất động sản chung cư nội thành Hà Nội với tư cách là chuyên gia môi giới với 5 năm kinh nghiệm.

PV: Từ đầu năm 2023 đến nay, phần lớn thị trường bất động sản nói chung và thủ đô Hà Nội nói riêng tiếp tục trầm lắng. Tuy nhiên, tại Hà Nội đã ghi nhận tín hiệu tích cực về số lượng giao dịch sản phẩm chung cư nội thành. Vậy theo anh đâu là lí do?

Trong thị trường bất động sản thì thường được chia làm 2 đối tượng khách hàng chính với mục đích khác nhau là nhu cầu mua ở thực và nhu cầu mua đầu tư.

Đối với khách hàng mua bất động sản để đầu tư thì họ sẽ giao dịch bất động sản dựa trên yếu tố thời điểm. Có nghĩa là thời điểm nào cảm thấy tốt thì sẽ giao dịch, thời điểm nào cảm thấy không tốt thì họ sẽ giữ tiền và chờ đợi thời điểm.

Còn đối với khách mua bất động sản với nhu cầu ở thực thì thực tế là nó luôn ở mức ổn định chứ không lên xuống quá nhiều theo thời điểm như các bất động sản thuần đầu tư. Trong đó thì chung cư là một loại hình ngày càng được ưu chuộng tại thủ đô Hà Nội bởi những lợi ích mà nó đem lại so với nhà đất và hơn nữa là phù hợp với người trẻ.

Vậy nên khi loại hình bất động sản đầu tư trầm lắng thì ta sẽ cảm giác rằng loại hình bất động sản ở thực tốt hơn, nhưng thực tế là nó luôn ổn định như vậy. Đặc biệt là đối với thị trường chuyển nhượng bất động sản thứ cấp.

z4403681134714-c54120c9bfb2fbcf29048cbe8e90e873-1685873137.jpg

PV: Theo báo cáo thị trường từ CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung mới từ đầu năm đạt trên 7.000 sản phẩm nhưng các chủ đầu tư chỉ đưa ra giao dịch khoảng 2.000 sản phẩm, giảm 43% theo quý và 44% theo năm. Tỷ lệ giao dịch thành công so với tổng nguồn cung cũng chỉ đạt 11%, chủ yếu là dòng sản phẩm căn hộ chung cư trung - cao cấp, vẫn thiếu trầm trọng dòng sản phẩm căn hộ bình dân. Tuy nhiên giá bán lại tiếp tục tăng 2,8% so với cùng kì năm ngoái. Anh có thể giải thích về việc tại sao tỷ lệ giao dịch thấp nhưng giá lại vẫn tăng cao không?

Rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Vấn đề lớn nhất lại là thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung thì khan hiếm nên dù thanh khoản kém thì giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm. Bên cạnh đó, các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế phí… đều đang tăng. Sắp tới đây, Luật Đất đai sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng vì vậy sẽ phải điều chỉnh theo, nên rất khó để chủ đầu tư giảm giá bán.

Song song với đó, các chung cư trên thị trường chuyển nhượng thứ cấp cũng sẽ tăng giá theo các dự án mở bán mới bởi sự khan hiếm về quỹ đất trong các quận nội thành khiến cho nguồn cung về các dự án chung cư mới cực kì ít ỏi. Ngoài ra còn vì tính an toàn về mặt pháp lí khi các chung cư đã qua sử dụng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, còn các dự án mới chỉ là hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

 

PV: Theo anh còn yếu tố nào đang tác động lớn đến thị trường bất động sản chung cư nữa không ?

Bên cạnh những tác động bởi yếu tố khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề cơ chế cũng có phần tác động tích cực đến thị trường BĐS nói chung và việc tăng giá của phân khúc căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội. Bất động sản và tài chính, ngân hàng có mối quan hệ cực kì chặt chẽ với nhau. Chỉ cần 1 điều chỉnh lãi suất từ Ngân hàng nhà nước cũng có thể tác động cực kì mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Như giai đoạn 2018-2021, hàng loại các chính sách cơ chế lãi suất cực tốt của ngân hàng và các chủ đầu tư khiến cho thị trường bất động sản giai đoạn đó cực kì nóng. Nhưng từ khoảng giữa 2022 đến nay, khi mức lãi suất vay ngân hàng tăng cao thị trường lập tức rơi vào sự ảm đạm. Tuy nhiên trong sự ảm đạm này lại tiềm tàng rất nhiều cơ hội đầu tư tốt cho các nhà đầu tư sẵn tiền mặt và không bị ảnh hưởng nhiều từ đòn bẩy tài chính.

z4403681130333-23117e4645b405e4006262a9942af2b4-1685873137.jpg

PV: Với tình hình thị trường bất động sản ảm đạm như hiện nay thì theo anh nó sẽ ảnh hưởng gì đến ngành nghề môi giới bất động sản?

Đây thực sự là một khoảng thời gian sẽ tạo nên cuộc thanh lọc nhân sự trong nghề môi giới bất động sản. Bởi giờ đây, các bạn sẽ phải giỏi hơn, am hiểu hơn, chuyên nghiệp hơn, nâng cao giá trị mà bản thân các bạn đem lại cho khách hàng nhiều hơn thì mới có thể phát triển được. Còn không dĩ nhiên các bạn sẽ bị đào thải. Ví dụ như bản thân mình, là một cựu sinh viên Học viện Ngoại giao nhưng lại bén duyên với nghề môi giới bất động sản, mình sẽ có thêm lợi thế về Tiếng anh so với phần lớn các bạn môi giới khác hiện nay, tệp khách hàng của mình sẽ được mở rộng ra hơn. Bên cạnh đó thì gần đây cũng đang đề xuất phương án bắt buộc phải có Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để nghề môi giới bất động sản trở nên chuyên nghiệp và có trật tự hơn, cũng giúp cho khách hàng an tâm hơn khi giao dịch bất động sản. Mình hoàn toàn ủng hộ phương án này, bản thân mình cũng đã có chứng chỉ hành nghề từ 2020.

Đây là 2 thứ mà mình cảm thấy các bạn nên chuẩn bị nếu muốn tiến xa trong lĩnh vực môi giới bất động sản.

 

PV: Cảm ơn những chia sẻ của anh !

Bạn đang đọc bài viết "Phỏng vấn ý kiến chuyên gia bất động sản tại Hà Nội" tại chuyên mục Phát triển. Mọi bài vở cộng tác xin gọi hotline (0836.196.146hoặc gửi về địa chỉ email (taichinhtieudung.mxh@gmail.com).